Обзор рынка недвижимости Киева — Итоги ІІІ квартала 2015 года

0
1388

Динамика ценовых индикаторов


Жилая недвижимость

В третьем квартале текущего (2015) года цены на жилую недвижимость в Киеве продемонстрировали незначительный рост.  В течение квартала цены в долларах выросли на +1.95%, в гривнах на +4.16%.  Относительно начала текущего года цены снизились на -13.4%, в гривнах выросли на +17.9%.

Графики динамики стоимости жилья с 01.01.2013 по 01.07.2015

Средняя стоимость по Киеву

Средняя стоимость по районам

 Обзор рынка недвижимости Киева - Итоги ІІІ квартала 2015 года  Обзор рынка недвижимости Киева - Итоги ІІІ квартала 2015 года

Средняя стоимость квартир разной комнатности

Средняя стоимость квартир разного типа

 Обзор рынка недвижимости Киева - Итоги ІІІ квартала 2015 года  Обзор рынка недвижимости Киева - Итоги ІІІ квартала 2015 года

Анализируя графики, можно увидеть, что незначительный рост цен жилой недвижимости в долларах в ІІІ  квартале состоялся в основном за счет центральной зоны и многокомнатных квартир. В целом данная группа недвижимости характеризует состояние сегмента (класса) «премиум». В других сегментах мы наблюдаем абсолютно стабильную «боковую» тенденцию, т.е. цены не растут и не падают.

Детальные индексы динамики представлены в таблицах:

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

Группа индекса Средняя стоимость ($/кв.м)
01.10.2013 01.10.2014 01.04.2015 01.07.2015 01.09.2015 01.10.2015
весь Киев 1720.04 1470.79 1135.27 1130.61 1156.99 1152.66
гостинки 1831.80 1605.28 1184.51 1126.10 1142.11 1139.48
1 комнатные 1805.75 1537.95 1160.75 1140.74 1153.16 1157.90
2 комнатные 1670.30 1453.71 1135.01 1137.88 1139.07 1112.60
3 комнатные 1628.02 1386.47 1065.79 1093.94 1122.59 1115.34
4 комнатные 1709.11 1411.24 1157.86 1161.29 1247.57 1264.17
сталинки 1687.42 1362.95 1073.56 1098.39 1123.98 1108.22
хрущевки 1599.52 1384.67 1036.81 1001.02 1011.04 1008.60
чешки 1674.25 1448.49 1109.79 1078.81 1085.37 1082.49
80-х 1644.43 1460.15 1115.86 1086.69 1132.99 1137.67
90-х 1764.81 1490.03 1172.72 1168.90 1279.76 1282.26
серии 1642.17 1386.33 1102.69 1084.77 1089.46 1097.58
современные 1874.43 1601.28 1255.20 1354.76 1336.83 1311.38
Группа индекса Относительное изменение стоимости за период
за 2 года за год за полгода за квартал за месяц
весь Киев  — 32.99% -21.63% +1.53% + 1.95%  — 0.37%
гостинки  — 37.79% -29.02% -3.80% + 1.19%  — 0.23%
1 комнатные  — 35.88% -24.71% -0.25% + 1.50% + 0.41%
2 комнатные  — 33.39% -23.46% -1.97%  — 2.22%  — 2.32%
3 комнатные  — 31.49% -19.56% +4.65% + 1.96%  — 0.65%
4 комнатные  — 26.03% -10.42% +9.18% + 8.86% + 1.33%
сталинки  — 34.32% -18.69% +3.23% + 0.90%  — 1.40%
хрущевки  — 36.94% -27.16% -2.72% + 0.76%  — 0.24%
чешки  — 35.34% -25.27% -2.46% + 0.34%  — 0.27%
80-х  — 30.82% -22.09% +1.95% + 4.69% + 0.41%
90-х  — 27.34% -13.94% +9.34% + 9.70% + 0.20%
серии  — 33.16% -20.83% -0.46% + 1.18% + 0.75%
современные  — 30.04% -18.10% +4.48%  — 3.20%  — 1.90%

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Территориальная зона Средняя стоимость ($/кв.м)
01.10.2013 01.10.2014 01.04.2015 01.07.2015 01.09.2015 01.10.2015
Весь Киев 1720.04 1470.79 1135.27 1130.61 1156.99 1152.66
Центральная 2608.86 2225.37 1681.35 1727.65 1767.75 1803.72
Приближенная к центру 1881.38 1616.37 1274.67 1271.38 1307.78 1266.36
Серединная 1573.36 1343.07 1028.82 1014.75 1045.90 1044.73
Периферийная 1407.18 1205.61 945.71 926.07 939.59 925.01
Территориальная зона Относительное изменение стоимости за период
за 2 года за год за полгода за квартал за месяц
Весь Киев — 32.99% — 21.63% + 1.53% + 1.95% — 0.37%
Центральная — 30.86% — 18.95% + 7.28% + 4.40% + 2.03%
Приближенная к центру — 32.69% — 21.65% — 0.65% — 0.39% — 3.17%
Серединная — 33.60% — 22.21% + 1.55% + 2.95% — 0.11%
Периферийная — 34.26% — 23.27% — 2.19% — 0.11% — 1.55%

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.10.2015 составляла:

— однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа $31 905
— стандартной однокомнатной квартиры $43 835
— двухкомнатной квартиры $60 716
— трехкомнатной квартиры $81 261

Недвижимость коммерческого профиля

По результатам квартала общие индикаторы цен продажи и аренды снизились одинаково – на -3.22%, однако типичные офисные и торговые помещения «просели» несколько больше в диапазоне -7.4%-12.6%. С другой стороны текущие значения не являются минимальными в течении 2015 года, в разных сегментах наблюдались более низкие минимумы в период с 01.01.2015 по 01.04.2015, т.е. в момент галопирующей девальвации. Цены продажи торговых помещений продемонстрировали отскок (на +14.12%). Вообще цены в течение 2015 года были крайне волатильны, однако визуальный анализ графиков демонстрирует, что, начиная со второго квартала, во всех сегментах наблюдается в целом «боковая» тенденция, т.е. цены демонстрируют относительную стабилизацию. В ІІІ квартале также заметно снижение волатильности колебаний. Детальная статистика представлена в таблице и графиках ниже:

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Группа индекса и территориальная зона Киева Средняя стоимость ($/кв.м) Относительное изменение стоимости
01.01.15 01.07.15 01.09.15 01.10.15 с начала года за квартал за месяц
Общий индекс (Продажа) 1076.81 1060.92 1025.53 1026.79  — 4.64%  — 3.22% + 0.12%
Общий индекс (Аренда) 7.57 6.19 6.00 5.99  — 20.81%  — 3.22%  — 0.17%
Офисы (Продажа) 1061.52 1088.48 1023.44 1007.88  — 5.05%  — 7.40%  — 1.52%
Центр 1641.01 1723.81 1636.07 1598.10  — 2.61%  — 7.29%  — 2.32%
Близко к центру 1242.95 1290.24 1217.17 1195.05  — 3.85%  — 7.38%  — 1.82%
Середина 1052.79 1078.70 1014.08 998.82  — 5.13%  — 7.41%  — 1.50%
Периферия 866.59 868.17 813.05 803.88  — 7.24%  — 7.41%  — 1.13%
Торговые (Продажа) 1282.87 1675.49 1498.30 1463.96 + 14.12%  — 12.63%  — 2.29%
Центр 2036.18 2702.25 2437.90 2358.46 + 15.83%  — 12.72%  — 3.26%
Близко к центру 1518.43 2001.55 1795.42 1747.62 + 15.09%  — 12.69%  — 2.66%
Середина 1271.54 1659.69 1483.93 1450.22 + 14.05%  — 12.62%  — 2.27%
Периферия 1030.17 1319.45 1175.61 1154.77 + 12.10%  — 12.48%  — 1.77%
Офисы (Аренда) 7.58 6.14 5.92 5.93  — 21.83%  — 3.45% + 0.18%
Центр 10.89 9.11 8.94 9.02  — 17.14%  — 1.04% + 0.89%
Близко к центру 8.68 7.12 6.91 6.94  — 20.08%  — 2.55% + 0.44%
Середина 7.53 6.09 5.87 5.88  — 21.92%  — 3.50% + 0.16%
Периферия 6.30 5.01 4.79 4.78  — 24.17%  — 4.66%  — 0.19%
Торговые (Аренда) 13.09 9.53 9.95 9.42  — 28.04%  — 1.15%  — 5.29%
Центр 18.82 14.15 15.04 14.34  — 23.80% + 1.32%  — 4.62%
Близко к центру 15.00 11.06 11.62 11.03  — 26.46%  — 0.23%  — 5.04%
Середина 13.00 9.46 9.87 9.34  — 28.13%  — 1.20%  — 5.30%
Периферия 10.88 7.78 8.05 7.60  — 30.17%  — 2.39%  — 5.63%

Стоимость торговых и офисных помещений в графиках

Средняя стоимость продажи Средняя стоимость аренды
 01  02
 03  04
 05  06
 07  08

Статистически наблюдаемые ставки капитализации (средние ставки арендной доходности) в июне немного выросли, но остаются на достаточно низком уровне:

Текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости

Профиль помещений Территориальные зоны
Киев Центр Около центра Середина Периферия
Офисы 5.77% 5.55% 5.70% 5.77% 5.82%
Офисы (профессиональные) 6.34% 6.22% 6.32% 6.34% 6.32%
Торговые помещения* 6.27% 5.94% 6.15% 6.28% 6.40%
Торговые помещения (профессиональные)* 6.71% 6.38% 6.60% 6.71% 6.83%

* помещения в «стрит-ритэйле»

Анализ ситуации

Главным результатом изложенных выше статистических наблюдений является аналитический вывод о том, что цены на недвижимость в долларах на текущий момент не снижаются. Жилая недвижимость даже демонстрирует незначительный рост, который не похож на техническое колебание. При этом ликвидность рынка остается крайне низкой, количество сделок не демонстрирует системных тенденций к росту. Можно говорить о том, что рынок достиг некоторой устойчивой точки депрессивного (стагнационного) равновесия, при котором стабильные цены наблюдаются на фоне стабильно низких объемов трансакций и спроса. Обширное предложение при этом также не растет.

Более неопределенной выглядит ситуация с недвижимостью коммерческого профиля. Сильная волатильность колебаний цен продажи в 2015 году не дает возможности однозначно рассуждать о смене тенденции к снижению на «боковой» тренд, однако сильное сопротивление к снижению видно невооруженным взглядом на графике. С одной стороны наблюдается ценовой «отскок» во ІІ квартале, с другой стороны в ІІІ квартале цены снова идут вниз, хотя пока еще не опустились ниже минимумов, наблюдавшихся в І квартале текущего года. Относительно арендных ставок графики демонстрируют практически ровную «боковую» линию, т.е. в сегменте аренды нежилых помещений достигнуто равновесное ценовое состояние, подтвержденное несколькими кварталами.

Рассматривая ситуацию с общеэкономических позиций, необходимо отметить стабилизацию экономических ожиданий в обществе. Самые негативные ожидания, наблюдавшиеся в прошлом, уже реализовались, причем не по самому плохому сценарию. Самая страшная «страшилка» — дефолт Украины и муниципалитетов – уже состоялся и полным ходом проистекает по управляемому алгоритму. При этом отсутствует девальвация, так как она уже состоялась ранее. Более того, можно говорить о том, гривна постепенно формирует резервы к ревальвации, которая неизбежно будет сопровождаться притоком инвестиций и экономическим ростом. Доходная часть сбалансированного бюджета Украины на текущий момент наполняется с опережением, золотовалютные резервы растут – валютный рынок сбалансирован в краткосрочной перспективе. Завершается реструктуризация внешнего государственного долга, ожидается поступление очередного транша МВФ. Все эксперты ожидают экономического роста, пусть и небольшого, в 2016-м году. Т.е. наблюдается совсем иная ситуация в экономических ожиданиях, чем в начале текущего года. Хотя ожидания реального роста пока отсутствуют, практически нивелированы ожидания к ухудшению ситуации, что является главной предпосылкой для стабилизации всех без исключения рынков.

Но говорить о возможном росте объемов рынка недвижимости и цен на недвижимость несколько преждевременно. Остаются актуальными многие перманентные риски кризиса. Повышение коммунальных тарифов, которое население еще не ощутило в полной мере до наступления отопительного сезона, может очень «больно» задеть бюджеты домохозяйств и «ударить» по потребительскому спросу в целом. Не решены фундаментальные проблемы переориентации отечественного производства на европейские рынки. Следующие транши МВФ на самом деле находятся под знаком вопроса, так как реформы в стране протекают не так быстро, как этого ожидали доноры. Борьба с коррупцией «буксует», часто − просто имитируется. Возможное «замораживание» конфликта на Донбассе, под которым подразумевается его переход в перманентную фазу, будет существенно тормозить возможный экономический рост, уже сегодня эксперты пересматривают свои прогнозы восстановления экономики с гораздо более скромными показателями. Все это не дает возможности прогнозировать существенный приток внешних инвестиций, необходимый для восстановления рынка недвижимости, в ближайшем будущем.

Необходимо также учитывать новый возникший фактор влияния на рынок, связанный с происходящими процессами «очищения» банковской системы Украины. В последнее время большое количество банков были признаны неплатежеспособными. В эту группу попали как мелкие банки без системной банковской деятельности (спекулятивные банки), так и крупные банки с достаточно существенными ипотечными портфелями. Как известно, при ликвидации банков «последней инстанцией» в большинстве случаев выступает Фонд гарантирования вкладов. Таким образом, у Фонда гарантирования вкладов на балансе сформировался чрезвычайно большой пул «токсичных» активов, представленный, в том числе, жилой и коммерческой недвижимостью. Фонд гарантирования вкладов является институциональной структурой, его эффективные действия больше касаются выполнения гарантийных обязательств, чем получения экономической прибыли. Эта структура гораздо больше готова к демпингу при продаже «токсичных» активов, чем частные банки. Очень скоро мы почувствуем давление на рынок и на рыночные цены этих сконцентрированных объемов недвижимого имущества, подлежащего реализации. Пока эти активы не будут распроданы, говорить о возможном росте цен не целесообразно, скорее наоборот – данный фактор формирует риски дополнительного снижения цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Реальное влияние данного фактора будет зависеть от той схемы и механизмов, которые Фонд гарантирования вкладов задействует при реализации «токсичных» активов. Объем недвижимости в этих активах такой, что если одномоментно всю эту недвижимость выставить на торги по схеме с понижением цены, это «обрушит» цены в несколько раз. На самом деле в Украине просто нет системного платежеспособного покупателя на эти активы, разве что их будут скупать спекулянты. На наш взгляд, для эффективной распродажи этого имущества целесообразно создать некую государственную программу поддержки ипотечного кредитования, чтобы желающие купить данную недвижимость могли воспользоваться ипотекой с выгодными условиями. При такой финансовой поддержке цены не будут снижаться, а возможно даже начнут расти. Государство же, в лице Фонда гарантирования вкладов, получит дополнительную и очень немалую экономическую прибыль как за счет увеличения доходов от продажи токсичных активов, так и за счет процентных платежей по выданным ипотечным  кредитам. К сожалению, в правительстве и Национальном банке сегодня недостаточно пассионарных инициатив для реализации таких креативных решений. Политический истеблишмент больше озабочен выборами и текущими вопросами удержания власти, чем разработкой стратегических программ. Остается надеяться, что эта ситуация со временем будет меняться под давлением финансовых доноров Украины.


Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ